「买卖不破租赁」

指租赁物所有权在承租人依照合同占有租赁物期间发生变动的，不影响租赁合同的效力。该规则系为保护承租人的“居住权”，赋予承租人对抗新的所有权人物权效力，租赁合同继续有效，新的所有权人无权收回房屋。

「以租抵债」

是债务人因不能履行到期债务，与债权人约定出租房屋并以一定时期的租金抵扣债务的一种特殊租赁关系。

债务人与债权人签订协议有两种方式：

一是采用“一体化”模式，在同一合同中约定抵债和房屋出租事宜，这种情形下很容易识别“以租抵债”的意思表示。

另一种是采用“拆分式”，同时签订抵债协议和租赁合同，对“抵债”和“租房”进行分别约定，这种模式就不容易区分“以租抵债”和普通租赁。但是这类房屋租赁合同通常具有以下特征：1.合同内容简单；2.租赁期限很长；3.租金标准低于市场价；4.约定租金一次性付清；5.承租人无法提供租金缴纳凭证；6.承租人无法提供实际缴纳水电气费等实际占有房屋的费用凭证。较之于普通租赁存在诸多不合常理的条款。

司法实践中认为“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”是目前的主流观点，主要原因如下：

01.“以租抵债”实际上是债权债务关系而非租赁关系。债务人与债权人签订“以租抵债”合同的主要目的是消灭债权，而不是取得房屋使用权，建立租赁关系，二者存在本质上的不同。针对同一物，在物权和债权都需要保护的情况下，我国民法保护规则是物权优先于债权，因此，“以租抵债”的债权应劣后于物权的保护，不能适用“买卖不破租赁”规则。

02.“买卖不破租赁”规则是对合同相对性的突破，不宜扩大适用。“买卖不破租赁”是对合同相对性规则进行的修正，在这一规则中牺牲新权利人的利益从而达到保护弱势的承租人的目的，是法律规定的“特例”，故在适用该规则时应严格甄别需要保护的“承租人”。

03.“以租抵债”合同本身存在诸多不合理的条款，如果允许适用“买卖不破租赁”，实践中会大量出现债务人与第三人恶意串通逃避执行的情况，严重损害债权人的利益，同时也会让执行“难上加难”。

“买卖不破租赁”规则在执行程序中的适用：承租人对人民法院处置租赁房屋有权提出执行异议，要求人民法院“带租拍卖”。如前所述，“以租抵债”的承租人向人民法院提出执行异议的，人民法院也将驳回异议。