一、前言

房地产市场下行的时代，房屋的交易价值减损，购房者的违约预期上升。作为商品房买卖合同法律关系下博弈的两方，开发商倾向于选择“请求继续履行”的诉讼策略，而购房者倾向于选择“解除合同”的抗辩策略。但当开发商取得继续履行的胜诉判决，而购房者确实无力一次性支付全部剩余房款时，开发商面临“执行不能”，此时能否处置已售标的房产以收回房款，既是一个法律问题，也是一个民生问题。

二、问题案例简介

｜案件基本信息｜

案号：（2024）粤06民终96号

[一审案号（2023）粤0604民初19503号]

案由：商品买卖合同纠纷

当事人：二审上诉人（一审原告）佛山市某某地产开发有限公司（以下简称“佛山某地产公司”），即开发商；二审被上诉人（一审被告）秦某，即购房者。

2020年11月6日，案涉双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定秦某购买佛山某地产公司开发的标的房屋，总价款563868元。其中，秦某已支付定金50000元、首期款123868元，剩余房款390000元应于2020年11月6日前申请银行按揭支付。

2023年1月12日，佛山某地产公司向秦某寄送《关于履行<商品房买卖合同（预售）>事宜的催告》，因秦某未能依约付清购房款或办理银行按揭等手续，尚欠房价款390000元，要求秦某在2022年12月30日前一次性付清未付购房款。

秦某称支付完首期款后有到银行办理按揭贷款，后因银行以佛山某地产公司的资质问题不予放款，秦某也没有选择其他方式补足房款，故秦某提出退房退款，但佛山某地产公司一直没有相关人员跟进和联系秦某处理退房退款申请。秦某明确已无法继续履行合同、支付剩余购房款。

因双方前述争议，佛山某地产公司起诉秦某。

一审法院（佛山市禅城区人民法院）经审理认为“秦某未按约支付剩余购房款，已构成违约。秦某在庭审中明确表示无法继续履行涉案合同，在此情形下，佛山某地产公司坚持主张秦某继续履行合同并支付剩余购房款。双方于2020年11月6日签订合同至今已近三年，但合同仍无法正常履行，秦某也已明确表示无法履行合同，而佛山某地产公司仍表示不解除合同，坚持主张继续履行，双方的主张相悖，形成合同僵局，合同难以继续履行。故，一审法院对佛山某地产公司主张秦某支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉请不予支持，佛山某地产公司可另循法律途径向秦某主张相关责任。”遂判决：驳回佛山某地产公司的全部诉讼请求。

二审法院（广东省佛山市中级人民法院）认为“佛山某地产公司上诉主张秦某未依约支付购房款已构成违约，秦某欠付的购房款属于金钱债务，并不存在履行不能的情况，秦某亦未诉请解除合同，佛山某地产公司有权要求秦某继续履行合同。经审查，本院认为，原则上违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合特定条件的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。但违约方在合同僵局时要求解除合同的，应以提起诉讼的方式向人民法院诉请解除合同，并由人民法院根据案件具体情况决定应否判决解除合同。本案中，佛山某地产公司与秦某之间存在的系房屋买卖合同关系，房屋买卖合同并非长期性合同，秦某亦未以合同僵局为由诉请解除合同，法院不应直接以合同僵局为由认定案涉房屋买卖合同解除。秦某抗辩其难以继续履行合同，但其未举证证明其存在严重的经济困难，结合秦某欠付购房款金额，本院对其该抗辩意见不予采纳。因案涉房屋买卖合同并未依法解除，秦某未依约支付购房款已构成违约，佛山某地产公司有权要求秦某支付购房款390000元及逾期付款违约金。”遂改判：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2023）粤0604民初19503号民事判决；二、秦某于本判决生效之日起十日内向佛山市某某地产开发有限公司支付购房款390000元及逾期付款违约金（以390000元为本金，按日万分之一的标准自2021年2月5日起计算至实际支付之日止）；三、驳回佛山市某某地产开发有限公司的其他诉讼请求。

三、问题的提出

在房地产蓬勃发展时期，资产交易价值的上升能够抵御各方对于违约的恐惧心理；但是在房屋“贬值时代”，开发商和购房者将会出现如下博弈过程：

1 从开发商的角度来看

购房者不能按约支付购房款，但是开发商并不想选择解除合同，因为房屋贬值导致开发商的“去化成本”凸显出来，购房市场的低迷也导致开发商的“去化周期”变长，因此开发商有强烈的动机要求“继续履行”而非解除合同。

2 从司法裁判者的角度来看

在房屋增值时代，面对开发商的“解除合同”的请求，司法裁判者从保护购房者“增值利益”的角度出发，一般会裁判继续履行；加之合同的继续履行符合民法典的价值倾向，在房屋贬值时代，开发商既然诉请继续履行，司法裁判者尽管知道此种裁判结果可能在强制执行中不利于购房人，但由于合同僵局的认定以及违约方解除权的适用空间有限，正如上述案件，即使购房人主张自己无法履行合同，人民法院也倾向于判决购房人继续履行合同。

3 从购房者的角度来看

由于房地产市场低迷，商品房作为购房者的核心资产“无价无市”，加之个人可支配收入的下降，购房者普遍希望能够“解除合同”从而“解套”；面对继续履行的判决，购房者确实“履行不能”，从而较长期限的成为“被执行人”，且一般由于商品房买卖合同中约定的交房条款，购房者一方面长期无力偿还完毕高额购房款，一方面其要求居住到案涉房屋的请求也会被开发商依约拒绝，“无家可归，有债难偿”。

4 若判决在执行阶段不能得到实现

开发商并非得到继续履行的判决就能高枕无忧，若判决在执行阶段不能得到实现，开发商将陷入极其被动的处境。由于执行不能，开发商有动机处分案涉房屋进行价值变现，但其中面临一个“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题，即如果开发商将案涉房屋变现并清偿了购房人的购房款，则开发商就有义务向购房者交付房屋，但是实际上房屋已经被开发商处置出去，已经无法交付，开发商可能面临违约的风险。要求继续履行的一方，最终成了“违约者”。

5 若开发商不处分案涉房屋

如果在执行不能的情况下，开发商不处分案涉房屋，则一方面房款实质未能收回，一方面案涉房屋即不能交付购房人使用，也不能另售他人，将处于闲置的状态，显然不符合“物尽其用”民法原理。

6 若开发商处分案涉房屋

如果在执行不能的情况下，开发商处分案涉房屋，则一方面开发商将构成“交房不能”的违约，一方面也面临案例所论述的“剩余价值”是否归于购房人，以及购房人实质上的“无家可归”。曾经主张“继续履行”的开发商，最终让购房人无房可住，这种伦理悖论，不符合法律的价值观。

以上博弈过程导致的尴尬境地，是经济基础决定当事人的法律行为的又一例证，此问题的处理也很棘手，因为这已经不是一个单纯的法律问题，而有深刻的经济原因。

“解铃还须系铃人”，房地产之“死”是问题的原因，因此“盘活”标的房屋是破局之法。但是如何配置开发商与购房人之间的权利，成为问题的核心。

四、解题案例与思考

（一）解题案例——（2020）最高法民终690号案外人执行异议之诉案

｜案件基本信息｜

案号：(2020)最高法民终690号

[一审案号（2018）黔民初107号）]

案由：案外人执行异议之诉

当事人：二审上诉人（一审被告、申请执行人）某银行花溪支行，即购房者的普通债权人；二审被上诉人（一审原告、执行案外人）贵州某房开公司，即开发商，也是购房者的债权人；一审第三人（被执行人）苏某，即购房者。一审第三人（被执行人）贵州某贸易有限公司等七主体，是与苏某承担连带责任的债务人（以下与某一同简称“苏某等”）。

1.案件基本事实

（1）开发商对购房者享有债权

2009年5月19日，苏某与贵州某房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，由苏某向贵州某房开公司购买其开发的标的房屋一套，某银行小河支行作为贷款人、苏某作为借款人（抵押人）、贵州某房开公司作为保证人三方共同签订了《个人购房担保借款合同》。苏某同时在合同及附件抵押清单上签字同意以其按揭贷款购买的上述房屋暂作价提供抵押担保，办理了该抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记，但未办理房屋的抵押登记手续。后因苏某未按期偿付某银行小河支行借款本息，某银行小河支行于2016年7月5日向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，请求苏某偿付全部借款本息，贵州某房开公司承担连带责任。法院判决：苏某偿还某银行小河支行贷款本金并支付利息，贵州某房开公司承担连带清偿责任，承担连带责任后，有权向苏某追偿。判决生效后，某银行小河支行申请执行，人民法院执行中，贵州某房开公司承担了清偿责任。

（2）购房者的普通债权人对购房者享有债权

后在某银行花溪支行与苏某等借款合同纠纷中，经法院调解，苏某等作为借款的保证人需偿还借款本金及利息等，因未履行，某银行花溪支行申请强制执行，法院查封案涉房屋并拍卖成交。

（3）开发商提出执行异议并认为自身有优先受偿权

由于贵州某房开公司对苏某享有追偿权，其向法院提出执行异议，被驳回后，提起执行异议之诉，请求停止对该房屋的查封、拍卖，或将其拍卖价款优先支付苏某欠贵州某房开公司购房款等费用。

2.案件争议焦点

本案的主要争议焦点有以下两点：

（1）作为案涉房屋的开发商和“名义物权人”，贵州某房开公司是否享有阻却执行（案涉房屋）的权利；

（2）贵州某房开公司对购房者的债权是否就案涉房屋（变现价值）享有优先受偿权。

3.裁判结果及理由

本案一审法院（贵州省高院）认为，“贵州某房开公司关于停止执行案涉房屋的请求不成立。因争议房屋首付款及部分按揭贷款系苏某个人支付，且案涉房屋相较于购买时价格存在大幅增值，如停止执行，根据现有物权登记情况，贵州某房开公司将全部享有房屋价值，导致其因苏某的违约行为而不当获益，不符合公平原则和诚实信用原则”。即一审法院认为，开发商无权阻却购房者的债权人对所交易房屋的执行，但其考量的出发点是所交易房屋出现“大幅增值”，理由颇为微妙。

对于第2个争议焦点，一审法院认为，“贵州某房开公司因代偿案涉房屋按揭贷款后享有对苏某的追偿权，苏某系贵州某房开公司的直接债务人，贵州某房开公司的债权系主债权。同时，案涉房屋尚登记于贵州某房开公司名下，其享有登记物权。贵州某房开公司提出异议的债权系围绕案涉房屋产生，案涉房屋系其实现债权的核心方式。因此，贵州某房开公司的权利系主债权，执行案涉房屋系实现其权利的核心方式。贵州某房开公司因代偿苏某债务所支出的必要费用应在案涉房屋执行过程中先予清偿。”即一审法院认为，贵州某房开公司作为开发商，无权阻却对购房者普通债权人对案涉房屋的执行，但是对案涉房屋价款享有优先受偿权。一审法院判决：一、将案涉房屋的拍卖所得款项先行支付贵州某集团有限公司，其余款项继续执行；二、驳回贵州某集团有限公司的其他诉讼请求。

本案二审法院（最高法）经审理认为，“贵州某房开公司通过与苏某签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给苏某，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。2009年6月24日，农业银行小河支行作为贷款人、苏某作为借款人（抵押人）、贵州某房开公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》。根据该担保借款合同的约定，贵州某房开公司虽承担了阶段性担保责任，但并不能据此认为贵州某房开公司丧失了案涉房屋的所有权，贵州某房开公司具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。”即最高法认为，开发商既有权排除执行，也有权优先受偿，这与贵州高院的理解有差异。关于这两种权利的关系，最高法论述为“根据某银行花溪支行的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致贵州某房开公司提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但贵州某房开公司基于物权请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但贵州某房开公司对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于某银行花溪支行基于对苏某享有的债权。另外，关于贵州某房开公司债权的性质，最高法隐晦地认为，其等同于开发商的价款债权，‘从形式上看，苏某通过首付款和银行按揭的方式向贵州某房开公司支付了全部购房款；但实质上大部分房款真正的支付主体系贵州某房开公司’”综上，二审法院驳回了上诉，维持了一审判决[1]。

4.案例简评

就该案例来说，尽管一二审裁判结果相同，但在裁判理由上是有差异的，即贵州省高院认为，开发商在案涉房屋“增值时”是无权阻却执行的，否则将违背公平和诚实信用原则；但是最高法认为开发商阻却执行的权利是“绝对的”，不取决于房屋的增值或者贬值，理由是这种权利来源于“物权”。但此种理由，似乎存在逻辑上的问题，因为此种“物权”显然不是就案涉房屋的全部交易价值（全部物上价值）享有权利，而以其对购房人的债权价值为限，若案涉房屋有剩余价值，则属于购房人。因此，这不是一种“完全的物权”。关于其性质，后文再作论述。

（二）解题思路——将已售标的房屋用于执行的规则思考

1.开发商执行处置已售商品房的可行性论证

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。也就是说，不动产的查扣冻应当根据登记确认是否属于被执行人的财产范围，但也存在例外，如根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋和被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。

司法实践中，若购房者已经付清了全部购房款，在其作为被执行人的情况下，一般无需完成不动产权属变更手续，法院就会将案涉房屋进行拍卖用于清偿债务。[2]但是对于没有完全付清购房款的购房人作为被执行人的情况，由于标的房屋仅办理了预告登记，甚至预告登记都没有办理，强制执行只能进行“预查封”，案涉房屋并不能直接变现用于清偿债务。

于是，第一个问题出现了，即执行不能时，开发商可否申请对登记在自己名下的标的房屋进行查封、评估和拍卖，以清偿购房人未能清偿的购房款等债务？

笔者认为，可以。理由是：（1）前述最高法的案例虽然认为开发商基于“登记物权”有权阻却购房人的普通债权人对标的房屋的执行,但开发商本身也是购房人的债权人，且此时选择了“不阻却”自己的执行，这是“有权”的应有之义；（2）从实操层面来说，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，即开发商作为“申请执行人”通过书面确认标的房屋属于购房者，参照适用该规定，是可以查封标的房屋的，查封是评估、拍卖的前置条件。

理论上无障碍，实操上有依据，因此执行不能时，开发商是可以申请处置标的房屋的。

2.应当建立“平衡规则”

开发商有权执行已售标的房屋，值得考虑的问题是，是否应当配置给购房人“同意权”以及如何涤除开发商的“交房不能”的违约风险。

笔者认为，应该，但是应当区分具体情况。理由是，如前所述，案例中最高院认为开发商阻却执行的权利是基于“物权”，但在肯定开发商同时享有优先受偿权时，实质上又否认了开发商对已售商品房的“物权”，因为物权的当然含义是对物上价值享有全部的、排他的权利，但在案例中，开发商仅在债权范围内享有优先的权利。因此，开发商的此种权利，有独立物权的外观，但是没有独立物权的实质。在此，笔者分析认为，此种“物权”是一种类似“按份共同”的物权，即开发商与购房人对房屋构成一种“特殊的按份共有”，这种共有区别于普通的按份共有的特征有：（1）此种按份共有不是比例按份共有，而是“价值按份共有”，开发商的价值份额以其对购房人的债权金额为限，购房人的份额则对应剩余价值；（2）此种按份共有的比例是动态的，即可以通过购房人的清偿行为，降低开发商的份额；（3）标的房屋的价值增值和贬值，与开发商的份额无关，仅与购房者的份额有关。

基于前述分析，执行不能时，由于标的房屋属于开发商与购房人的“特殊按份共有”状态，参照民法典关于按份共有不动产的处分规则[3]，即只有一方份额超过三分之二时，对于标的房屋的处置（或者不得处置）才无需对方同意，否则，应当由开发商（申请执行人）与购房者（被执行人）协商一致处理。笔者曾分情况推演，按照此种规则，在购房人、开发商以及购房者债权人之间可以建立相对公平的博弈机制，大家可以分别推演，此不赘述。

由此而生的一个问题是，由于开发商与购房者之间的“特殊按份共有”是价值按份，而按份共有的处分规则是一个“比例按份”，因此确定一个标的房屋的价值评估时点将直接影响处分规则的结果。此种评估时点或者标的房屋价值，可以选择《商品房买卖合同》的房屋总价作为基准，即在购房者的已付款和履行的执行款不足房屋总价款⅓时，开发商有权不经购房者同意处置案涉房屋，并优先受偿；如果已付⅓以上不足⅔，则需要双方协商一致，且如果此种情况下，购房者的债权人申请执行标的房屋，开发商有权选择“阻却执行”；如果已付⅔以上，是否处置标的房屋取决于购房人的意见，且在购房人同意处置案涉房屋以清偿其他债务时，开发商无权阻却执行。

另外，规则应当明确：开发商或者购房者依据前述规则处置案涉房屋收回或者付清购房款后，购房者无权追究开发商不能交付房屋的违约责任。

3.执行不能时，开发商另行诉请解除商品房买卖合同的否定

如前所述，购房人未能按约支付购房款，开发商诉请继续履行并取得胜诉判决，但进入强制执行后“执行不能”，开发商一方面不能实质收回房款，一方面惮于交房违约不能处置案涉房屋，其有动机另诉解除商品房买卖合同，并将自身对标的房屋的“物权状态”恢复至“完全的物权”。但此种方案，与禁止重复起诉的规则相悖。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”如此前开发商已经就商品房买卖合同诉请继续履行得到法院支持，在执行阶段又诉请解除商品房买卖合同的，后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，符合重复起诉的认定条件，换言之，开发商无法在继续履行判决执行不能的情况下再次诉请解除案涉商品房买卖合同。

另外，此种行为，也有悖于诚实信用原则和保障购房人有房可住的民法价值。既不能一方面要求“继续履行”，一方面要求“解除合同”，一方面享有价款请求权，一方面享有完全的房屋物权。

五、结语

笔者认为，在房地产市场持续低迷的当下，如何公平合理的处置标的房屋，是让交易各方解套的突破口。因此，当商品房买卖合同继续履行判决陷入执行不能时，赋予开发商执行标的房产的权利，并建立相应的制衡规则，是非常必要的。

[1]（2020）最高法民终690号，最高人民法院，某银行股份有限公司贵阳花溪支行与某集团公司案外人执行异议之诉二审民事判决书。

[2]（2020）桂0802执异89号，贵港市港北区人民法院，李家豪、张伟强、广西贵港市锦达房地产开发有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书。

[3]《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

END

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